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項目名稱：普定縣醫(yī)養(yǎng)中心項目

項目行業(yè)類別:社會保障及設(shè)施管理

產(chǎn)業(yè)類別：大健康

項目建設(shè)性質(zhì)：新建

合作方式：獨資、合資

項目現(xiàn)狀：1、建設(shè)條件：項目建設(shè)地緊鄰黃果樹機(jī)場、安順火車站、黃桶火車站三大交通樞紐站，距安順市區(qū)僅有5公里，距普定縣城7公里，安普城市干道、安順西繞城高速公路、209省道及安織路、安補(bǔ)路、兩六路、白魏路等公路穿境而過，交通四通八達(dá)，十分便捷。項目選擇場址歷史上無地震、滑坡、泥石流、洪澇等自然災(zāi)害的記錄，工程地質(zhì)條件較好，水、電、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完善，有利于項目的正常開發(fā)建設(shè)。項目建設(shè)地氣候宜人、生態(tài)優(yōu)良、資源豐富、文化多彩，是建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)項目的絕佳之地。

2、產(chǎn)業(yè)條件：普定縣已成為“貴州省10個大健康醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)”之一，為普定縣爭取國家、省、市相關(guān)政策支持，打造省級健康養(yǎng)生基地提供了新機(jī)遇。白巖鎮(zhèn)境內(nèi)有總投資200億元的興東民族醫(yī)藥大健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園、投資5.8億的福達(dá)汽車城等企業(yè)，有6000多畝無公害蔬菜基地和萬畝韭黃基地，素有“韭黃之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。目前，全鎮(zhèn)形成了以汽車綜合服務(wù)業(yè)、老年康體養(yǎng)生旅游業(yè)、高效農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為主的新興產(chǎn)業(yè)。普定縣人力資源豐富，現(xiàn)有大專以上院校代培點3個，中等專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)學(xué)校3所，社會辦理專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)6家，通過崗前培訓(xùn)，可滿足各大中型企業(yè)的需要。

2013年以來，國務(wù)院先后出臺了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》、《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》、《關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》等指導(dǎo)性文件，逐步形成國家對健康與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的頂層設(shè)計，為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)帶來重大的發(fā)展機(jī)遇，提供利好的政策環(huán)境。

3、優(yōu)惠政策及扶持條件：享受國發(fā)〔2012〕2號、黔黨發(fā)〔2012〕15號文件相關(guān)優(yōu)惠政策外，還可享受貴州省、安順市、黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)、貴安新區(qū)相關(guān)招商引資優(yōu)惠政策。此外，對于投資規(guī)模大、效益高、成長好的國家鼓勵性發(fā)展項目，還可享受“一事一議”、“一企一策”政策，給予更為優(yōu)惠的扶持。

項目建設(shè)內(nèi)容：擬用地100畝建設(shè)普定縣養(yǎng)老社區(qū)項目，主要包括養(yǎng)老公寓區(qū)、醫(yī)療服務(wù)區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、文體活動區(qū)、室外活動區(qū)和后勤保障區(qū)共計6個功能區(qū)域。項目建成后可同時容納800名老年人居住療養(yǎng)。

項目服務(wù)單位：貴州省普定縣投資促進(jìn)局

電話：0851-3822***

傳真：0851-3822***

電子郵箱：puding**[ta]**.com

普定縣醫(yī)養(yǎng)中心項目建議書

目錄

1、項目概況3

1.1項目背景3

1.2項目概要4

2、優(yōu)勢條件5

2.1區(qū)位交通優(yōu)勢5

2.2醫(yī)養(yǎng)條件優(yōu)勢7

2.3建設(shè)選址優(yōu)勢8

3、項目政

4、項目規(guī)

4.1規(guī)劃原

3.2建設(shè)內(nèi)

5、市場分

5.1項目市場前景分

5.2項目市場規(guī)模分

6、財務(wù)分

6.1預(yù)期投

6.2盈利分

7、風(fēng)險分

1、項目概況

1.1項目背景

自1999年我國步入老齡化社會以來，人口老齡化加速發(fā)展，并日益呈現(xiàn)老年人口基數(shù)大、增長快，高齡化、空巢化的發(fā)展趨勢。根據(jù)我國第六次人口普查顯示，我國60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億，占總?cè)丝诘?/SPAN>13.26%，較第五次人口普查相比，60歲以上人口占比上升了近3個百分點。而我國老人在60歲以后的余壽中，有60%-80%的時間是帶病生存。因此，我國老齡化人口有“養(yǎng)老”和“醫(yī)療”雙重訴求。目前，我國養(yǎng)老服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)分別隸屬民政和衛(wèi)生兩個體系，相對應(yīng)的養(yǎng)老院更多的是只提供養(yǎng)老服務(wù)；醫(yī)療單位只提供醫(yī)療服務(wù)，這使老年人面臨養(yǎng)老或醫(yī)療的單項選擇困境。因此，充分發(fā)揮社會資本優(yōu)勢，建設(shè)“醫(yī)”+“養(yǎng)”結(jié)合項目，不僅是我國人口老年化催生的市場需求，也是提高老年人生活質(zhì)量、改善民生的重要舉措，具有重要意義。

普定縣位于貴州省西部，隸屬貴州省安順市，距貴陽97公里，距安順市中心城區(qū)14公里，同時是貴州省旅游西線重要結(jié)點，自然風(fēng)光秀美，生態(tài)環(huán)境良好。為充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，滿足市場需求，普定縣擬引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行普定縣醫(yī)養(yǎng)中心項目建設(shè)。項目選址貴州省唯一白族居住地——普定縣白巖鎮(zhèn)講義寨進(jìn)行建設(shè)，將醫(yī)療和養(yǎng)老相結(jié)合，整體占地200畝，分為綜合醫(yī)院、養(yǎng)護(hù)區(qū)、居住頤養(yǎng)區(qū)、文體活動區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)，建設(shè)集醫(yī)療、養(yǎng)老和療養(yǎng)為一體的現(xiàn)代化養(yǎng)老社區(qū)。

1.2項目概要

普定縣醫(yī)養(yǎng)中心建設(shè)項目概要如下表所示：圖表1項目概要

序號名稱具體說明

1建設(shè)地點普定縣白巖鎮(zhèn)講義寨

2建設(shè)條件Ÿ區(qū)位交通優(yōu)勢：普定縣城距安順市中心城區(qū)18公里，距省會貴陽市區(qū)97公里；普定縣是貴州西線旅游精品黃果樹、龍宮、織金洞等國際品牌旅游景區(qū)的中心，旅游區(qū)位優(yōu)勢十分明顯；

Ÿ醫(yī)養(yǎng)條件優(yōu)勢：普定縣風(fēng)光秀美、生態(tài)良好、氣候優(yōu)良，具有醫(yī)療和養(yǎng)老的良好條件

Ÿ建設(shè)選址優(yōu)勢：區(qū)位交通方面，普定縣白巖鎮(zhèn)講義寨距省會貴陽市90公里，距安順市5公里，距普定縣城7公里，安普城市大道直通安順，安普城際公交在白巖鎮(zhèn)設(shè)有站點，這使項目可實現(xiàn)和安順市同城化發(fā)展；品牌優(yōu)勢方面，講義寨為貴州白族第一寨和全國農(nóng)業(yè)旅游示范點；景觀資源方面，整個村寨猶如一盆未經(jīng)雕飾的山水盆景，風(fēng)光獨特秀美

3建設(shè)原則建設(shè)集“養(yǎng)老、醫(yī)療、療養(yǎng)”為一體的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

4建設(shè)內(nèi)容項目整體占地200畝，分為綜合醫(yī)院、養(yǎng)護(hù)區(qū)、居住頤養(yǎng)區(qū)、文體活動區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)，形成以醫(yī)療、養(yǎng)護(hù)、養(yǎng)老居住為核心，并滿足家屬探望，老年人購物、餐飲、娛樂、康體、文化體驗等需求的服務(wù)體系

5市場分析Ÿ項目市場前景分析：我國醫(yī)、養(yǎng)項目市場需求量大，然而目前我國醫(yī)、養(yǎng)相結(jié)合的項目較少，因此醫(yī)療+養(yǎng)老項目行業(yè)前景看好；

Ÿ項目市場規(guī)模分析：僅以貴州省老齡人口作為預(yù)測依據(jù)，項目市場規(guī)模30萬人次以上

6預(yù)期投資項目總投資30678萬元

7財務(wù)分析項目建設(shè)的老年公寓通過出售形式回收資金，銷售收入14700萬元，其他業(yè)態(tài)年凈利潤為2700萬元，項目投資回收期6年

8風(fēng)險分析項目主要風(fēng)險有產(chǎn)品打造風(fēng)險和運營風(fēng)險，采取合理措施，風(fēng)險總體可控

9綜合評價項目適宜投資建設(shè)

10聯(lián)系方式聯(lián)系單位：普定縣投資促進(jìn)局

聯(lián)系人：方勇

聯(lián)系電話：1388533***

2、優(yōu)勢條件

2.1區(qū)位交通優(yōu)勢

區(qū)位：普定縣隸屬貴州省安順市，東與安順市西秀區(qū)、開發(fā)區(qū)、平壩縣比鄰，南與鎮(zhèn)寧縣、六枝特區(qū)相接，西靠六枝特區(qū)，北抵織金縣。縣城距安順市中心城區(qū)14公里，距省會貴陽市區(qū)97公里；普定縣是貴州西線旅游精品黃果樹、龍宮、織金洞等國際品牌旅游景區(qū)的中心，旅游區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。普定可利用靠近貴陽、安順市優(yōu)勢吸引兩大城市養(yǎng)老客群；同時可利用靠近黃果樹、龍宮、織金洞等景點優(yōu)勢，和這些國際知名景區(qū)協(xié)同共建，擴(kuò)大項目影響力和知名度，并利用自身特色優(yōu)勢分流其客源。

圖表2普定縣區(qū)位優(yōu)勢

交通：普定縣形成了“鐵、公、機(jī)”立體化交通網(wǎng)絡(luò)。鐵路：隆（隆昌縣）百（百色市）鐵路、貴（貴陽）昆（昆明）鐵路、長（長沙）昆（昆明）鐵路、安（安順）六（六盤水）城際鐵路、黃（普定縣黃桶火車站）百（百色）穿境而過，使普定縣成為西南片區(qū)鐵路交通重要樞紐；公路：普織（普定—畢節(jié)市織金縣）高速公路將于2017年建成通車，徹底打通普定南北方向快速通道，使普定充分融入貴州“六橫七縱八聯(lián)”交通大干線；雙向八車道的“安普城市大道”實現(xiàn)了縣城與安順市的同城化；機(jī)場：縣城距黃果樹機(jī)場僅14公里，距貴陽龍洞堡國際機(jī)場110公里。良好的交通條件使項目便于承接四方游客。

圖表3普定縣交通條件

2.2醫(yī)養(yǎng)條件優(yōu)勢

風(fēng)光秀美：普定縣自然風(fēng)光秀美，擁有全國農(nóng)業(yè)旅游示范點講義民俗風(fēng)情村、號營山莊；省級風(fēng)景名勝區(qū)、貴州第二大人工湖夜郎湖；全國重點文物保護(hù)單位穿洞古人類文化遺址等貴州省著名旅游景點。此外普屯壩云中草原、峰林火焰山、重陰山杜鵑湖等近年來成為普定旅游新亮點。秀美的風(fēng)光使普定成為人們遠(yuǎn)離城市喧囂，享受心靈寧靜的度假療養(yǎng)勝地。

圖表4普定縣實景圖

生態(tài)良好：貴州省是我國生態(tài)大省，習(xí)近平總書記曾盛贊貴州空氣好，可以做“空氣罐頭”。2015年，在貴州省空氣質(zhì)量排名中，安順市以93.5%的空氣優(yōu)良率排在貴州省第三名，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)良。普定境內(nèi)污染性企業(yè)較少，空氣質(zhì)量良好，適合休憩療養(yǎng)。

氣候優(yōu)良：普定縣氣候怡人，屬亞 熱帶高原季風(fēng)濕潤氣候，全年氣候溫和，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，春干秋涼，全年平均氣溫15.1℃，最冷月（1月）平均氣溫5.2℃，最熱月平均氣溫23℃，是避暑消夏、休憩療養(yǎng)的理想之地。

2.3建設(shè)選址優(yōu)勢

項目位于普定縣白巖鎮(zhèn)講義寨。

圖表5項目建設(shè)位置

項目地點建設(shè)條件優(yōu)越

1、區(qū)位交通優(yōu)勢

白巖鎮(zhèn)位于安順市北面，普定縣東南面，距省會貴陽市90公里，距安順市5公里，距普定縣城7公里，緊鄰黃果樹機(jī)場、安順火車站和黃桶火車站三大交通樞紐。安普城市大道、普織高速、209省道及安織路、安補(bǔ)路、兩六路、百魏路等公路穿境而過，交通四通八達(dá)，其中安普城際公交在白巖鎮(zhèn)設(shè)有站點，實現(xiàn)白巖鎮(zhèn)和安順市同城化發(fā)展。優(yōu)越的區(qū)位交通條件便于項目承接四方醫(yī)養(yǎng)消費人群，同時便于家人前來探望，項目建設(shè)具備良好條件。

2、品牌優(yōu)勢

貴州白族第一寨：白巖鎮(zhèn)是貴州省內(nèi)唯一的白族聚居地，其中，講義寨是白巖鎮(zhèn)白族最多的村寨，民族風(fēng)情獨特，其中，流傳至今的“龍家的來源”、“龍家入黔的傳說”、“雙拖的由來”等故事與傳說具有濃厚的傳奇色彩，是普定白族的“荷馬史詩”，具有較高的歷史研究價值。講義寨是普定縣文化旅游建設(shè)重點區(qū)域。

全國農(nóng)業(yè)旅游示范點：講義寨寨前地勢開闊，幾座孤獨的殘峰散落于水花稻田之中，田園風(fēng)光秀美，為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點，品牌優(yōu)勢明顯。

3、景觀資源優(yōu)勢

講義寨村寨坐南朝北，靠山臨水，房屋多為石木結(jié)構(gòu)，為普定縣獨一無二的古樸建筑。寨中阿寶塘潭水碧綠，潭水深四五十米，水流順山而下，交匯于寨前小河，整個村寨猶如一盆未經(jīng)雕飾的山水盆景，風(fēng)光獨特秀美。

圖表6講義寨景觀

3、項目政策

良好的生態(tài)環(huán)境和得天獨厚的資源，為貴州省最富競爭力的優(yōu)勢。因地制宜發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)，是貴州省委、省政府深刻分析國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，立足貴州省資源稟賦作出的一項重大戰(zhàn)略決定。近年來，貴州省出臺了一系列政策，支持大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展。項目建設(shè)受疊加政策支持。

2014年，貴州省出臺了《貴州省人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實施意見》。《意見》指出，繁榮養(yǎng)老服務(wù)消費市場，各地要充分利用生態(tài)、氣候、旅游等資源優(yōu)勢，積極發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，扶持發(fā)展龍頭企業(yè)，形成一批產(chǎn)業(yè)鏈長、覆蓋領(lǐng)域廣、經(jīng)濟(jì)社會效益顯著的產(chǎn)業(yè)集群。

2015年，貴州省出臺了《貴州省健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2015-2020年）》，《規(guī)劃》指出，著力發(fā)展健康養(yǎng)老，把醫(yī)療、氣候、生態(tài)、康復(fù)、休閑等多種元素融入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，培育發(fā)展養(yǎng)老、康復(fù)、老年產(chǎn)品等一體化的特色產(chǎn)品。同年，貴州省出臺了《省人民政府關(guān)于支持健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策措施的意見》，其中指出，支持健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)示范基地建設(shè)，對健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)示范基地在資金、項目用地、建設(shè)程序、運營管理等方面給予重點培育和扶持。

2016年，貴州省發(fā)布《貴州省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》，《綱要》指出，大力發(fā)展大健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，將貴州建設(shè)成為獨具特色的醫(yī)藥養(yǎng)生省、全國大健康產(chǎn)業(yè)基地和國際知名的宜居頤養(yǎng)勝地。

4、項目規(guī)劃

4.1規(guī)劃原則

項目落實科學(xué)發(fā)展觀，以辦好人民滿意的養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)為宗旨，以建設(shè)具有獨創(chuàng)性、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為手段，實事求是，因地制宜，合理布局，科學(xué)設(shè)置，處理好需求與可能、規(guī)模與質(zhì)量、當(dāng)前和長遠(yuǎn)的關(guān)系，努力提高項目服務(wù)內(nèi)涵和服務(wù)質(zhì)量，建設(shè)集“養(yǎng)老、醫(yī)療、療養(yǎng)”為一體的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，讓每一位入住的老人都能健康、快樂、安心的度過晚年生活。

3.2建設(shè)內(nèi)容

項目整體占地200畝，分為綜合醫(yī)院、養(yǎng)護(hù)區(qū)、居住頤養(yǎng)區(qū)、文體活動區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)，形成以醫(yī)療、養(yǎng)護(hù)、養(yǎng)老居住為核心，并滿足家屬探望，老年人購物、餐飲、娛樂、康體、文化體驗等需求的服務(wù)體系，使老人盡享人生最輕松、最溫馨的一段旅程。

圖表7項目服務(wù)體系

綜合醫(yī)院：占地面積45畝，建筑面積25800m2，其中急診部建筑面積800m2，門診部建筑面積6000m2，住院部建筑面積15000m2，辦公中心建筑面積2000m2，食堂、宿舍等院內(nèi)生活配套設(shè)施建筑面積2000m2。

養(yǎng)護(hù)區(qū)：占地面積45畝，建筑面積26000m2，其中老年護(hù)理居住區(qū)建筑面積20000m2，老年浴室建筑面積3000m2，洗衣房建筑面積500m2，護(hù)理員休息、培訓(xùn)室1700m2，接待室建筑面積800m2。

居住頤養(yǎng)區(qū)：占地面積50畝，建筑面積45000m2，其中老年公寓建筑面積42000m2，社區(qū)廣場等配套設(shè)施建設(shè)3000m2。

文體活動區(qū)：占地面積30畝，建筑面積16000m2，其中棋牌室、老年舞蹈室、書法室等建筑面積6000m2，白族歌舞演繹室4000m2，白族手工藝品參與制作室3000m2，老年康體健身活動室3000m2。

綜合服務(wù)區(qū)：占地面積30畝，建筑面積20000m2，其中家屬探望住宿酒店建筑面積10000m2，購物中心建筑面積6000m2，餐飲中心建筑面積4000m2。

圖表8項目建設(shè)內(nèi)容

建設(shè)內(nèi)容建筑面積（m2）

綜合醫(yī)院急診部

門診部

住院部

辦公中心

生活配套設(shè)施

養(yǎng)護(hù)區(qū)老年護(hù)理居住區(qū)

老年浴室

洗衣房

護(hù)理員休息、培訓(xùn)室

接待室

居住頤養(yǎng)區(qū)老年公寓

配套設(shè)施

文體活動區(qū)棋牌室、舞蹈室等

白族歌舞演繹室

白族手工藝品參與制作室

老年康體健身活動室

綜合服務(wù)區(qū)家屬探望住宿酒店1

購物中心

餐飲中心

5、市場分析

5.1項目市場前景分析

項目建設(shè)優(yōu)勢明顯，市場前景廣闊，主要表現(xiàn)在以下幾方面：1、項目行業(yè)前景廣闊

我國老年人口不斷增多：我國在2000年時，60歲及以上人口占總?cè)丝诒壤�達(dá)到7%，這標(biāo)志著我國進(jìn)入了老齡化社會。到2012年，我國60歲及以上人口占總?cè)丝诒壤秊?/SPAN>14.3%，處于快速老齡化階段。截至2014年底，我國60歲以上老年人口已達(dá)到2.12億，占總?cè)丝诘?/SPAN>15.5%。預(yù)計本世紀(jì)中葉老年人口將達(dá)到峰值，超過4億。屆時，每3個人中就會有一個老年人，我國具有養(yǎng)老需求的人口規(guī)模龐大。

圖表9我國60歲以上人口占比

老年人醫(yī)療和養(yǎng)老需求旺盛：根據(jù)我國養(yǎng)老民意調(diào)查，老年人在醫(yī)療、生活服務(wù)和精神慰藉三方面的需求比例分別為43.24%、41.79%和15.89%，老年人在醫(yī)療和生活服務(wù)方面的需求比例近半數(shù)，我國老年人口醫(yī)療、養(yǎng)老需求旺盛。

我國“醫(yī)+養(yǎng)”項目較少：目前我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或以單純的養(yǎng)老院為主，或以養(yǎng)老公寓為主，醫(yī)療+養(yǎng)老的項目較少，不能同時滿足老年人醫(yī)療和養(yǎng)老的雙重需求。這使項目建設(shè)具有先發(fā)優(yōu)勢，未來前景看好。

綜上所述，我國醫(yī)、養(yǎng)項目市場需求量大，然而目前我國醫(yī)、養(yǎng)相結(jié)合的項目較少，因此醫(yī)療+養(yǎng)老項目行業(yè)前景看好。

2、項目建設(shè)條件優(yōu)越

項目建設(shè)條件優(yōu)越主要表現(xiàn)在兩方面：一是項目區(qū)位交通條件優(yōu)越。普定縣白巖鎮(zhèn)講義寨距省會貴陽市90公里，距安順市5公里，距普定縣城7公里，安普城市大道直通安順，安普城際公交在白巖鎮(zhèn)設(shè)有站點，這使項目可實現(xiàn)和安順市同城化發(fā)展，廣泛吸引各地客群。

二是項目依托資源優(yōu)質(zhì)。項目建設(shè)地點是貴州白族第一寨，文化資源豐富，風(fēng)光秀美，生態(tài)環(huán)境良好，十分適宜養(yǎng)老養(yǎng)生，其獨特的文化特征及良好的自然生態(tài)環(huán)境對老年人具有較強(qiáng)的吸引力。

3、項目建設(shè)業(yè)態(tài)科學(xué)

項目形成以醫(yī)療、養(yǎng)護(hù)、養(yǎng)老居住為核心，并滿足家屬探望，老年人購物、餐飲、娛樂、康體、文化體驗等需求的服務(wù)體系，能夠滿足老年人從醫(yī)療-生活服務(wù)-精神慰藉全方位的養(yǎng)老需求，建設(shè)業(yè)態(tài)豐富科學(xué)，符合市場需求。

綜上所述，項目發(fā)展空間廣闊，市場前景十分看好。

5.2項目市場規(guī)模分析

項目僅以貴州省老齡人口作為預(yù)測依據(jù)。

2003年，貴州省人口年齡結(jié)構(gòu)進(jìn)入老齡化階段，跨入了“老年型”省份行列。2011年，貴州省60歲及以上老年人口達(dá)到454.4萬人，占常住人口的13.1%。2015年，貴州省60歲以上老年人口達(dá)到523萬人，占全省總?cè)丝诘?/SPAN>14.9%。根據(jù)貴州省老年人口增長速度，保守估計2020年貴州省60歲以上的老年人口將達(dá)665萬，占總?cè)丝诘?/SPAN>16.14%，屆時，貴州省將面臨較大的養(yǎng)老壓力。

項目靠近貴陽和安順市，交通便捷，便于承接四方游客，項目市場規(guī)模僅按2020年貴州省60歲以上老年人口數(shù)的5%測算，則項目市場規(guī)模30萬人次以上。

6、財務(wù)分析

6.1預(yù)期投資

項目預(yù)期投資30678萬元，包括建筑工程費15936萬元，設(shè)備購置費用及安裝費用8240萬元，工程建設(shè)其他費用4637萬元，預(yù)備費用865萬元，鋪底流動資金1000萬元。

建筑工程費：項目建筑面積132800m2，以建筑成本平均1200元/m2測算，則項目建筑工程費用15936萬元。

設(shè)備購置及安裝費用：項目購置設(shè)備包括醫(yī)療設(shè)備、裝修設(shè)備等，參照現(xiàn)行廠商報價，項目設(shè)備購置費用8000萬元，項目安裝費用按項目購置費用的3%測算，則項目安裝費用240萬元。項目設(shè)備購置及安裝費用8240萬元。

工程建設(shè)其他費用：包括土地費用、項目可研費用、規(guī)劃設(shè)計費用、建設(shè)單位管理費、設(shè)計費等，其中項目土地費用按20萬元/畝測算，則土地費用4000萬元；項目可研費用、規(guī)劃設(shè)計費、建設(shè)單位管理費、設(shè)計費等按項目建設(shè)工程費用的4%測算，則共計637萬元。項目工程建設(shè)其他費用4637萬元。

預(yù)備費用：本項目預(yù)備費用按上述投資費用的3%測算，則項目預(yù)備費用865萬元。

鋪底流動資金：按1000萬元計。

圖表10項目預(yù)期投資

類別金額（萬元）

建筑工程費

設(shè)備購置及安裝費用

工程建設(shè)其他費用

預(yù)備費用

鋪底流動資金

總計6.2盈利分析

項目建設(shè)的老年公寓通過出售形式回收資金，其他業(yè)態(tài)自持。老年公寓建筑面積42000m2，以銷售均價3500元/m2測算，則項目銷售收入14700萬元。測算項目正常運營后其他業(yè)態(tài)年經(jīng)營收入和年經(jīng)營成本，并在此基礎(chǔ)上計算項目投資回報率和投資回收期。

1、經(jīng)營收入

項目經(jīng)營收入包括醫(yī)療收入、老人護(hù)理收入和綜合服務(wù)區(qū)商業(yè)服務(wù)收入。

醫(yī)療收入：項目以每年就醫(yī)人數(shù)30萬人，每人平均消費150元測算，則項目醫(yī)療收入4500萬元。

老人護(hù)理收入：項目老年護(hù)理居住區(qū)建筑面積20000m2，約有床位600張，以每張床位每年護(hù)理收入6萬元測算，則項目老人護(hù)理收入3600萬元。

商業(yè)服務(wù)收入：包括綜合服務(wù)區(qū)酒店住宿收入、商品銷售收入和餐飲收入，以2000萬元計。

則項目年經(jīng)營收入10100萬元。

2、經(jīng)營成本

項目經(jīng)營成本包括綜合經(jīng)營成本、員工工資及福利費、管理費用、折舊費用及其他費用。

綜合經(jīng)營成本：綜合經(jīng)營成本包括醫(yī)療耗材費、燃料動力費等，根據(jù)其它類似項目經(jīng)營情況看，一般經(jīng)營成本為營業(yè)收入的30%，則綜合經(jīng)營成本為3030萬元。

員工工資及福利費：以工作人員500人，年均工資及福利3萬元計算，人員工資及福利1500萬元。

管理費用：管理費按人員工資的10%計提，則管理費150萬元。

折舊費用：采用直線法，殘值率取5%，建筑物按20年折舊，設(shè)備按10年折舊，則固定資產(chǎn)折舊費用1300萬元。

其他費用：包括辦公費用、宣傳費用等，以500萬元計。

則項目經(jīng)營成本6480萬元。

圖表11項目盈利分析

經(jīng)營收入金額（萬元）

醫(yī)療收入

老人護(hù)理收入

商業(yè)服務(wù)收入

經(jīng)營成本

綜合經(jīng)營成本

員工工資及福利費用

管理費用

折舊費用

其他費用

經(jīng)營利潤

通過簡單財務(wù)測算，項目每年經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本=3620萬元，扣除增值稅、銷售稅金及附加，項目每年的凈利潤為2700萬元。項目總投資額30678萬元，加上項目老年公寓銷售收入，項目投資回收期約為6年。

7、風(fēng)險分析

項目風(fēng)險主要為產(chǎn)品打造風(fēng)險和運營風(fēng)險。

產(chǎn)品打造風(fēng)險：項目以醫(yī)療+養(yǎng)老為主題，項目產(chǎn)品應(yīng)充分滿足老年人醫(yī)療和養(yǎng)老需求，以老有所醫(yī)、老有所依為服務(wù)宗旨，產(chǎn)品契合老年人心理需求。項目產(chǎn)品打造是項目能否吸引老年人群的關(guān)鍵要素，因此項目存在一定的產(chǎn)品打造風(fēng)險。

為了規(guī)避項目的產(chǎn)品打造風(fēng)險，可采取的措施包括：1、進(jìn)行前期的市場調(diào)研，充分研究老年人心理偏好，進(jìn)而設(shè)計項目產(chǎn)品；2、學(xué)習(xí)類似項目的設(shè)計經(jīng)驗，在服務(wù)項目設(shè)計、裝修風(fēng)格、服務(wù)質(zhì)量追蹤等方面借鑒成功經(jīng)驗，充分滿足老年人需求；3、聘請專業(yè)的設(shè)計團(tuán)隊，對項目進(jìn)行專業(yè)化設(shè)計。

運營風(fēng)險：項目市場前景看好，但如果項目運營不善，將影響項目知名度和目標(biāo)客群認(rèn)知，因此項目存在一定的運營風(fēng)險。

為了防范運營風(fēng)險，可采取的措施有：1、成立專業(yè)的運營管理團(tuán)隊，對項目進(jìn)行專業(yè)的運營管理；2、加強(qiáng)項目宣傳，增加項目宣傳費用投入，利用電視、網(wǎng)絡(luò)、書刊等媒體進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)項目知名度；3、學(xué)習(xí)類似項目的運營案例，吸取其成功經(jīng)驗，并結(jié)合本項目實際制定出適合項目的運營管理方法。

圖表12項目風(fēng)險分析

風(fēng)險風(fēng)險程度說明

嚴(yán)重較大一般

產(chǎn)品打造風(fēng)險√1、進(jìn)行前期市場調(diào)研

2、學(xué)習(xí)類似項目設(shè)計經(jīng)驗

3、聘請專業(yè)設(shè)計團(tuán)隊

運營風(fēng)險√1、成立專業(yè)運營管理團(tuán)隊

2、加強(qiáng)項目宣傳

3、學(xué)習(xí)類似項目運營案例

風(fēng)險總結(jié)風(fēng)險總體可控